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Wirtschaftplan

Für die Bewirtschaftung, Instandhaltung und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums ist die Eigentümergemeinschaft bzw. der eingesetzte Verwalter verantwortlich. Die erwarteten anfallenden Kosten werden hierbei jährlich im Voraus berechnet und dann Jahr für Jahr mit den Wohnungseigentümern abgerechnet. Hierzu wird ein detaillierter und übersichtlicher Wirtschaftsplan erstellt. Der Wirtschaftplan legt fest, wie viel die Eigentümer für die Verwaltung, Pflege und Instandsetzung des Gebäudes zahlen müssen. Wer wie viel auf das Gemeinschaftskonto einzahlen muss, wie hoch also im Einzelfall das vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu zahlende Hausgeld ausfällt, ergibt sich aus Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rechnungslegung.

So muss der Verwalter in den ersten Monaten des Kalenderjahres einen Wirtschaftsplan aufstellen. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer, diese Kosten zu tragen sowie die zu leistenden Beitragsleistung zu der Instandhaltungsrückstellung. Optimalerweise wird der Wirtschaftsplan in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat erstellt und im Folgenden durch diesen überprüft. Indem alle Wohnungseigentümer darüber mehrheitlich Beschluss fassen, wird die Zahlungsverpflichtung verbindlich. Hierbei ist zu beachten, dass Wohnungseigentümer die dem Wirtschaftsplan nicht zugestimmt haben auch dann bezahlen müssen, wenn der Wirtschaftsplan nach Anfechtung nicht für ungültig erklärt wurde.

Die Jahresabrechnung

Nach Ablauf des Kalenderjahres hat der Verwalter einne Jahresabrechnung aufzustellen. Sie ist eine reine, auf das Kalenderjahr bezogene Einnahme- und Ausgabenrechnung. Die Abrechnung muss den rechtlich und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Eigentümer in die Lage versetzen, seine Hausgeldhöhe ohne die Hilfe eines Experten nachzurechnen.

Das Recht zur Einsicht

Um überprüfen zu können, ob der zu zahlende Betrag korrekt ist, steht jedem Wohnungseigentümer das Recht zu, Einsicht in sämtliche Abrechnungsunterlagen zu nehmen. Jeder Wohnungseigentümer kann für sich selbst Abschriften machen oder sich während der normalen Bürozeiten und gegen Kostenerstattung Kopien durch das Büro des Verwalters anfertigen lassen. Die Eigentümerversammlung entscheidet mit Stimmenmehrheit über die Jahresabrechnung (Gesamt- wie auch über die Einzelabrechnungen). Wer den Beschluss über die Jahresabrechnung anfechten will, muss dies innerhalb einer Monatsfrist tun.

Fristen für die Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung muss in angemessener Frist der Wohnungseigentümerversammlung vorgelegt werden, in der Regel spätestens in den ersten drei bis höchstens sechs Monaten des folgenden Wirtschaftjahres (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 17. April 2002, 3 Wx 8/02). Auch für einen in der Zwischenzeit ausgeschiedenen Verwalter besteht die Abrechnungspflicht für frühere Abrechnungszeiträume fort.  Um unnötige Streitigkeiten über den Termin der Vorlage und Erstellung der Jahresabrechnung zu vermeiden, sollten hierbei klare Absprachen im Verwaltungsvertrag getroffen werden. Schließlich können die Wohnungs- eigentümer jederzeit vom Verwalter Rechnungslegung verlangen, also eine Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben.